美国房地产市场很热，但是不是太热了？据市场观察报道，这是很多美国人都在问自己的问题。谷歌的数据凸显了许多人对市场状况的担忧。
“房地产市场什么时候会崩盘”这一短语的搜索量，在过去一个月里增长了2450%。同样，美国人也在寻找有关房地产市场为何如此火爆、房价为何不断上涨的解释。
经济学家说，美国人的担忧可能是当今竞争激烈的市场的自然产物。Zillow的经济学家马修·斯皮克曼说，“如果我们看到房价像现在这样快速上涨，对一些人来说，这可能会让他们想起上次的情况。”
当房价增速快于收入增速时，这种趋势最终是不可持续的。全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨说对一些人来说，美国如今的房地产市场，可能会让人觉得与大衰退之前的市场状况出奇地相似。鉴于上一次房地产繁荣引发了全球经济崩溃，这些担忧当然是可以理解的。但房地产专家认为，美国人还不需要让自己太激动。
全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨表示，“我们不会看到楼市崩盘，但我们预计，2020年体现出来的不可持续的增长速度会有所降温。当房价增速快于收入增速时，这最终是一种不可持续的趋势。”
房地产市场发生了什么?
一年前，当COVID-19感染病例首次在美国飙升时，购房市场戛然停止，人们被建议待在家里避免生病。当时，房地产市场似乎处于低迷状态。然后，相反的情况发生了。当房地产交易恢复时，美国人蜂拥购买房屋。随着到办公室工作远不可及，学校越来越虚拟化，很多家庭都在郊区寻找更多的空间。
一些城市居民厌倦了狭小的公寓，决定永久搬到更偏远的农村地区，而另一些人只是选择购买第二套住房，以避开居家令。
由于寻求购房的人突然蜂拥而来，房价飞涨。到11月，房价以自大萧条以来最快的速度上涨，而且上涨速度还没有减缓。对住房的需求也引发了一场建筑热。迪茨说，去年独栋住宅的建造量增长了12%。住宅建设活动的突然增加导致了木材价格的飙升，将新房价格推得更高。
对住房的强劲需求是有道理的
促成今天房地产市场繁荣的环境，与引发上一次繁荣与萧条周期的环境大不相同。特别是，贷款机构变得更加谨慎。
引发大萧条的房地产繁荣，源于次级贷款的增长。银行和其他抵押贷款机构为了赚大钱，开始发放风险更高的贷款，通常不需要借款人证明他们有能力支付抵押贷款。许多贷款还采用了可调利率，这些刚开始看起来相当低的利率后期会越来越高。
当时，美国的房主们把房子当作自动取款机，用这些高风险贷款进行再融资，将他们积累的房屋净值套现。
相比之下，今天的贷款做法要保守得多。Realtor首席经济学家丹妮尔 黑尔表示，“银行和抵押贷款机构在发放信贷方面一直很自律，这与我们之前看到的楼市繁荣时期的做法非常不同。事实上，银行在去年封锁之后收紧了贷款要求”，因此，如今的买家购房的财务能力比历史上很多时期更强。
上一次房地产危机主要是由高风险的借贷活动造成的。但如今银行的运作方式有所不同。作为证据，抵押贷款机构正在向信用分数较高的贷款者提供贷款。根据抵押贷款银行家协会的数据，抵押贷款的可用性在大流行之后立即暴跌至六年来的最低水平，此后只是略有恢复。
在银行如此谨慎的情况下，如今房地产市场上的需求更加健康。大流行带来的生活方式的改变，并不是需求激增的唯一原因。
黑尔说，“目前的需求是建立在人口浪潮之上的，因为我们有很多千禧一代即将步入30岁，这是首次购房的关键年龄。”
房地产领域的普遍观点是，人们买房的主要动机不是因为低利率或投资潜力，而是因为生活的变化。千禧一代是人数最多的一代，正在结婚生子。随着他们进入了人生这些重要的里程碑，拥有一个房子正成为一个更重要的优先事项。
住房短缺推高了房价
对购房者来说，目前的大问题是没有多少房产可供选择。与需求激增一样，房价的上涨并非人为造成的。Auction的市场经济副总裁达伦·布洛奎斯特说，“大流行期间房价的大幅上涨当然有一些泡沫，但在泡沫之下有实质性的支撑。”
Auction是一家专门从事止赎和银行拥有房产的房地产平台。许多房屋建筑商在上次房地产泡沫破裂中破产了。在此之前，一些公司从事投机性建筑活动，因此当市场触底时，他们发现自己背负着大量新建房屋的负担，而感兴趣的买家寥寥无几。
因此，住宅建设活动大幅放缓。专家们说，房屋建筑商只是在过去几年才开始恢复运营。与此同时，许多美国人正忙于结婚生子，这造成了供需之间的巨大差距。房地美(Freddie Mac)最近的一份报告估计，美国还缺400万套住房才能满足购房者的需求。自2018年以来，这一数字增长了50%。
更糟糕的是，潜在的房屋卖家仍在观望，限制了现有房屋的销售。一些卖家可能仍对在疫情大流行期间将房屋投放市场所带来的健康风险感到紧张。其他人可能会感到沮丧，因为他们同样很难找到新家居住，这导致他们推迟了房屋出售。
疫情会导致止赎增加吗？
止赎一般是指，当贷款买房的人无法还贷时，其当作抵押品的住房会被放贷机构收走。就住房需求和房价的快速升值而言，房地产市场可能是有坚实基础的，但对一些风险仍然存在。其中最大的可能是抵押贷款市场的弹性问题。随着经济在疫情爆发之初衰退，立法者和金融监管机构迅速指示抵押贷款机构和服务机构，为可能失去工作或收入的借款人提供救济。
美国人可以要求对他们的抵押贷款进行延期偿付，允许他们减少还贷，或者干脆不还，基本上不需要问任何问题。与此同时，政府颁布了暂停没收房产的规定。
到6月底，超过400万美国人将不得不开始重新还贷。数以百万计的房主已经成功地恢复了每月的还款。不过，联邦政府已经多次延长了延期还款计划和止赎暂停期。据美国抵押贷款银行家协会估计，截至4月中旬，约有230万房主仍未还贷。
目前还不清楚这些房主中有多少最终能够重新开始还贷，而房地产市场的命运，可能取决于美国监管机构能否成功阻止止赎潮。房地产评估师和风险经理组织，抵押品风险网络的首席执行官琼·特里斯说，如果所有这些房屋同时违约，“将会重创市场”，因为债务延期率已经是上次危机的两倍。
美国消费者金融保护局最近提议，将暂停止赎的时间延长至2022年，并让借款人更容易要求修改他们的住房贷款，使他们能够负担得起自己的住房。消费者监管机构还表示，将仔细审查贷款机构和服务机构的做法，以保护房主。
另外，奥巴马时期通过的法规，使发放抵押贷款的机构想寻求止赎权会更难。
美国企业研究所住房市场与金融中心联席主任爱德华·平托表示，“将所有这些因素结合起来，大规模止赎的风险大幅降低。”
在一些情况下，一些房主可能仍然会违约，这并不一定是普遍现象。在获得美国联邦住房管理局担保的贷款的人当中，延期还贷率较高。
美国联邦住房管理局，为可能不符合常规贷款资格的购房人提供相应的房屋贷款解决方案，其贷款降低了融资成本和首付门槛，主要是帮助美国的低收入人群。在美国，至少有20% 的购房人申请并获得了他们的贷款。
“最大的风险在于，2014年以来联邦住房管理局提供的贷款，”布隆奎斯特说。这些贷款风险更大，债务收入比更高。这些借款人中的许多人依赖各种援助才能有首付来购买他们的房屋。
布隆奎斯特称，“这些贷款在大流行后最有可能陷入止赎，这种贷款高度集中的市场可能因此受损。”
根据美国企业研究所的研究，截至2月份，以联邦住房管理局拖欠率衡量，风险最高的房地产市场包括亚特兰大、休斯顿、芝加哥和达拉斯。
对于目前处于困境的房主来说，好消息是，总的来说，他们已经在自己的房屋中积累了很大的房产净值收益。考虑到全美对住房的高需求，住房专家说，这些家庭中的大多数应该能够卖掉他们的房子，即使是为了赚笔钱，然后重新租房。
如果抵押贷款利率上升会发生什么?
延期还贷并不是房地产市场面临的唯一威胁。事实上，由于房价已经涨到目前的水平，很多购房者在评估自己是否有能力买房时，都已经开始很谨慎。不断上升的抵押贷款利率威胁到了这种平衡。如果抵押贷款利率急剧上升，可能令需求突然降温，令市场迅速从繁荣转向萧条。
大多数住房专家预计，抵押贷款利率今年只会小幅上升。利率已经从年初创下的历史低点反弹，但最近利率稳定在3%左右。专家说，如果利率恢复上升，房价增长可能会放缓。这可能会给一些买家一个机会，因为负担能力会暂时把其他人挤出市场
