第一层，很多人感觉不到房价一直涨，有2个原因：

1，涨的足够慢，大多数的研究表明长期来说美国房价涨幅一般是cpi+1%。通胀+1，也就是一年涨个2-3%。

2，美国的房子差异性足够大，哪怕是同一个区甚至相邻的2个房子，也往往大为不同，尺价可以差到30%，总价可以差的更多，就算是公寓楼，相邻的2座尺价差30%也一点不奇怪。所以美国在实践中是没有用尺价来衡量房价指数这么一说的，都是说总价。当你在中国看房价是从8000/平涨到了8500一平米，而在美国，你看到的是：主流房价从20万-23万变成204k-236k。区间变动这个玩意给人感觉不够深刻，毕竟区间是互相覆盖的。

第二层，但是美国房子的长期回报其实也还行，这个来源于2点：

1、较低的长期贷款利率。今天30年自住房锁定的利率是3.125%（托2房增信的福），这是30年钉死的，所以未来只能更低（因为只有更低的低利率政策你才会重贷，否则你保持现状就行了）。LLC的贷款大概是4%多一点。

2、美国绝大多数地方的净租金回报在5%以上。正常自己管理的地方大概是7%-9%之间。

通俗点， 如果你有一套10万的房，明年10万3千，另外每年净收大几千租金。而因为你的融资成本低于租金回报，贷款越多，ROE越高。

第三层，美国的房子既然回报不低，为啥美国人没有都去买房去把房价推高呢？

因为美国的房子和中国的房子不是一回事。就像熊猫和小熊猫一样，听起来差不多，其实是2种生物。

中国投资房子就和存银行定期差不多，美国投资房子和你摆个地摊差不多，属于一种小生意。中国你收到的房租绝大多数就是你的了，而美国你收到的房租只是生意的收入，要扣成本的，大部分都要花出去。

举个我这两天在看的玩的一个小房子，差不多就是12万刀吧。目前3家庭在租的实际价格1875（675+675+525）。看起来一年毛租金可以达到22500，差不多快20%了。但是实际上正常投资人不是这么算的，正确的算法：扣除8%的空置费，8%的管理费，一年4000的地税，1200的保险，维修算3600，水费垃圾费和除雪算4000。只剩下净租金9700，也就是8%。

如果你在中国买个房子躺着能拿8%的租金，那你当然愿意了。但是如果是让你摆摊你才能挣这个8%，你就不一定愿意了。哪怕你一个星期只要出摊2-3次，每次1个小时。

第四层，作为现代资本主义的集大成国度。确实也有很多人会把上面第二层和第三层结合起来，所以美国的小地主阶级要比中国的小地主阶级规模大很多。

在中国，谁能有2位数房产就已经很吓人了（哪怕是小两位数），但是美国，很多地主有3位数的房子。你看前几个月有人代人收租400栋就上了央媒被人人得而诛之，放在美国，根本不算个事。

从这个角度，房子价格确实被这帮人又被买上去一点。

第五层，美国的房地产市场有巨大的地域性。

美国的房地产市场一般是按照不同县来算的（county），每个地方的地方规划，法律体系，房客管理都差异很大，所以在美国跨区做房地产投资是很困难的。而且由于这个市场的先天性，资本并没有规模优势。所以地主们的向上发展空间是有限的。

举个简单的比方，对于炒股票做生意的人来说，你从1万到100万可能花5年，100万到1000万可能不需要5年。但是如果你是个地主，你从第一套房到第100套房如果花了5年（不是开玩笑，以前有人在论坛上实盘了5年，真弄了100套），如果你想要1000套，就需要50年。

而且，边际快感会下降，你买第一套房到第10套之间可能一直很兴奋+幸福。到50-100套以后还能坚持用同一个路子这么玩的人一定是强迫症患者或者可能别的地方欠了高利贷要还。

从这一点上，大地主（1000套以上的）是很少很少很少的。资本有个上限，所以也涨不到哪去。